Około 2 miesięcy temu pisałem (SZCZEGÓŁY SPRAWY W LINKU - KLIKNIJ) o możliwości sprzedania dwóch małych działek przy wysypisku śmieci będących własnością miasta. Okazało się, że miasto jednak wystawiło na przetarg ów działki…

Pierwszy przetarg odbędzie się jutro tzn. dnia 09-01-2020r. (patrz BIP)
Przetarg drugiej działki odbędzie się 16-01-2020r. (patrz BIP)

Dlaczego sprzedaż TYCH działek jest prawdopodobnie niekorzystna dla interesu mieszkańców?

CENA

• Sprzedaż dotyczy dwóch działek. Pierwszy przetarg odbędzie się 9.01.2020r. Z kolei drugi przetarg zostanie zorganizowany tydzień później, to znaczy dnia 16.01.2020.
• Obie działki łącznie mają powierzchnię 5791 m2 (3691m2 + 2100m2)
• Większa działka została wyceniona na 1.901.500 zł (oraz 437.345 zł VATu). Z kolei wartość działki przy ul. Nowomyśliwskiej stanowi 1.106.000 zł (oraz 254.380 VATu)
• Czyli gmina w najgorszej sytuacji sprzeda obie działki za 3.699.225 zł z czego prawie 700 tys. zł będzie musiała oddać Państwu. Dlaczego? Czytaj dalej o VAT

VAT

• Gmina w najgorszej sytuacji dostanie tylko 3.007.500 zł ponieważ odliczenie VATu przysługuje jej ale w ograniczonym zakresie. W tym przypadku będzie to głównie odliczenie od usług rzeczoznawcy, który wykonał wycenę obu działek budowlanych.
• Innymi słowy prawie 700 tys. zł zostanie oddane aparatowi biurokratycznemu
• Dzierżawa na którą miasto się nie zdecydowało nie skutkowałoby utrata ów kwoty

WYCENA działek nr 1 oraz 2

• Co ciekawe w przeliczeniu na 1m2 cena działki przy głównej ulicy wynosi 527 zł / 1m2. Z kolei cena drugiej działki wynosi 515 zł / 1m2. Są to ceny netto. Z tego widać, że oba kosztorysy oparte są prawdopodobnie na tych samych wskaźnikach.
• Tymczasem jedna działka nr 1 ma bezpośredni dostęp do głównego ciągu komunikacyjnego a działka nr 2 nie…
• Innymi słowy każda wycena zawsze będzie miała charakter subiektywny. A dowodem na to jest fakt, że w 99% przypadków wyceny są różne od siebie

WYCENA działki nr 3

• Ten sam problem, który jak się okazuje jest między działką nr „1” a działką nr „2” występuje również w sytuacji gdy w szerszej perspektywie spojrzymy na działkę nr „3”(po wysypisku). Otóż dla terenu nr „3” działki nr „1” oraz „2” łącznie stanowią bezpośredni dostęp do głównego ciągu komunikacyjnego.
• Co oznacza ten fakt? Otóż sprzedaż działki nr „1” oraz działki nr „2” spowoduje utratę wartości działki nr „3” jaka wynikałaby z funkcjonalności zakładającej handlowe wykorzystanie tego terenu.
• O jakich kwotach mówimy? Patrz niżej.

SPOŁECZNA WYCENA

• Główny problem wynika z tego, że działka nr „3” jest potężnym terenem. Jest tam około 41200 m2 !!! Przyjmując w założeniu średnią cenę netto z ogłoszonych przetargów czyli 521 zł /1m2 wychodzi prawie 21,5 mln zł NETTO !!!
• Innymi słowy po przez sprzedaż dwóch relatywnie małych działek pozbawiamy olbrzymiej działki nr „3” części ekonomicznej użyteczności.
• Ile dla mieszkańców warta jest ów funkcjonalność?
• Okazuje się, że tradycyjne wyceny kosztorysantów są niemiarodajne… Wynika to z prozaicznego faktu, iż żaden rzeczoznawca nie wycenia działki w oparciu o konkretne możliwości wykorzystania danej działki. Pomysły stanowią przestrzeń przedsiębiorczości a ich wielość teoretycznie jest nieskończona. Stąd też każda wycena dobra wspólnego powinna być poprzedzona jakimś konkursem wśród mieszkańców/współwłaścicieli na zagospodarowanie ów nieruchomości. Wówczas najlepsze z pomysłów powinny być wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę…

MOIM ZDANIEM

• Po przeanalizowaniu mapy Międzyzdrojów działka nr „3” stanowi… ostatnią szansę na zmianę struktury zatrudnienia w Międzyzdrojach. Sprzedaż działki nr „1” oraz „2” tą szansę delikatnie mówiąc ogranicza.
• Działka nr „3” mogłaby wygenerować kilkaset miejsc pracy… z własnymi firmami
• Podoba szansa była z terenami zagospodarowanymi przez spółki „Międzyzdrojski Rynek” oraz „Nowe Centrum”…
• Na dzień dzisiejszy został już tylko teren po…. wysypisku
   

AKTUALIZACJA 21-01-2020 - do pierwszych przetargów nikt nie przystąpił do przetargu